UAB „Fidexperta“ vadovė
Situacija
Sutuoktiniai 2010 m. dovanų gavo seną sodybą su pastatais ir žemės sklypu. Kadangi gyvenamasis sodybos pastatas ilgą laiką buvo negyvenamas, apleistas, sutuoktiniai nusprendė šį pastatą suremontuoti ir gavo statybos leidimą gyvenamojo pastato rekonstrukcijai. 2011 m. darbų vykdymui sutuoktiniai pasiėmė paskolą, kurios lėšomis rekonstravo gyvenamąjį sodybos pastatą. Tais pačiais metais rekonstrukcija buvo baigta ir sutuoktiniai kartu su vaikais įsikėlė į rekonstruotą namą gyventi. 2016 m. sutuoktiniai nusprendė sodybą parduoti.
Klausimai
Ar būtų apmokestinamos 2016 m. gautos nekilnojamojo turto pardavimo pajamos? Kaip, pateiktos situacijos atveju, būtų nustatoma nekilnojamojo turto įsigijimo kaina?
Pajamų iš nekilnojamojo turto pardavimo apmokestinimas GPM
Vadovaujantis LR gyventojų pajamų mokesčio įstatymo (toliau – GPMĮ) 17 str. 1 d. 28 punktu, nekilnojamojo pagal prigimtį daikto, esančio Europos ekonominės erdvės valstybėse (šiai erdvei priklauso ir Lietuva) pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn pajamos, gautos per mokestinį laikotarpį, yra neapmokestinamos gyventojo pajamų mokesčiu (GPM), jei toks daiktas buvo įsigytas anksčiau nei prieš 10 metų iki jo pardavimo ar kitokio perleidimo kito asmens nuosavybėn. Pagal GPMĮ, nekilnojamuoju pagal prigimtį daiktu laikoma žemė, pastatai, butai, statiniai ir kiti pagal prigimtį nekilnojamieji daiktai.
Nekilnojamojo turto 10 metų išlaikymo gyventojo nuosavybėje terminas įsigaliojo nuo 2016 m. sausio 1 d., todėl yra taikomas pajamoms, gautoms 2016 metų mokestiniu laikotarpiu ir vėlesniais mokestiniais laikotarpiais. Šis terminas galioja ir nekilnojamajam turtui, kuris buvo įsigytas iki 2016 m. sausio 1 d.
Vadinasi, pateiktos situacijos atveju sutuoktiniams gali atsirasti prievolė apskaičiuoti skirtumą tarp sodybos pardavimo pajamų ir sodybos įsigijimo kainos ir nuo šio skirtumo mokėti standartinį 15 proc. GPM (pardavimo momentu sutuoktiniai sodybos nebūtų nuosavybėje išlaikę ilgesnį kaip 10 metų laikotarpį). Kadangi tokios nekilnojamojo turto pardavimo pajamos, pagal GPMĮ 22 str. 3 dalį, priskiriamos gyventojo B klasės pajamoms, todėl gautas pajamas ir nuo jų apskaičiuotą GPM turės deklaruoti ir sumokėti patys sutuoktiniai, pateikdami Metinės pajamų deklaracijos GPM308 formą ir jos priedus. Pateiktos situacijos atveju, jei sutuoktiniai sodybą parduos 2016 m., jie gautas pajamas turės deklaruoti iki 2017 m. gegužės 1 d.
Pateiktos situacijos atveju nenurodoma, ar sodyba buvo dovanota vienam iš sutuoktinių asmens nuosavybės teise, ar ji buvo dovanota bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise. Tai svarbu, kadangi nuo to priklauso, ar skirtumą tarp pardavimo pajamų ir įsigijimo kainos turėtų deklaruoti vienas iš sutuoktinių, ar gautą sumą padalinus po lygiai turėtų apmokestinti ir deklaruoti kiekvienas sutuoktinis atskirai.
Gyvenamojo būsto pardavimo lengvatos
Pateiktos situacijos atveju užsimenama, kad sutuoktiniai buvo įsikėlę gyventi į rekonstruotą gyvenamąjį sodybos namą, tačiau nenurodoma, ar jie šiame name buvo deklaravę savo nuolatinę gyvenamąją vietą. Jei gyventojai būtų įsiregistravę situacijoje minimoje sodyboje, jie galėtų pasinaudoti GPM lengvatomis.
Pagal GPMĮ nuostatas, GPM neapmokestinamos pajamos, gautos pardavus ar kitaip perleidus nuosavybėn Europos ekonominės erdvės valstybėse esantį gyvenamąjį būstą (įskaitant priskirtą žemę), jeigu šiame būste pastaruosius 2 metus iki jo pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn buvo deklaruota gyvenamąjį būstą parduodančio gyventojo gyvenamoji vieta. Ši lengvata taikoma ir gyvenamajam būstui priskirtai žemei, kuri VĮ Registrų centre įregistruota kaip namų valdos privačios žemės sklypas, t. y. plotas, kurį užima gyvenamasis pastatas ir jo priklausiniai, sodas ir kiti želdiniai, kiemui ir daržui naudojamas žemės sklypas. Būtent gyvenamosios vietos deklaravimas ilgesnį nei 2 metų laikotarpį pagal teisės aktų reikalavimus parduodamame būste yra esminė sąlyga, norint pasinaudoti šia lengvata. Jei gyventojas atitinka minėtą sąlygą, gyvenamojo būsto, kaip nekilnojamojo turto, išlaikymo nuosavybėje terminas tampa nesvarbus. Taip pat tai reiškia, kad asmuo, deklaravęs gyvenamąją vietą būste, tačiau neturintis nuosavybės teisių į šį būstą, tačiau vėliau ją įgijęs ir pardavęs ar kitaip ją perleidęs, nors ir kitą dieną, neprivalės gautų pajamų apmokestinti GPM, jei gyvenamąją vietą tame būste bus deklaravęs ilgiau kaip 2 metus. Taigi, norint pasinaudoti šia mokestine lengvata gyvenamojo būsto pardavimo pajamoms, svarbu nustatyti, kada gyventojas tame būste deklaravo savo gyvenamąją vietą ir kada tas būstas buvo parduotas. Be to, gyvenamoji vieta turi būti deklaruota parduodame būste būtent jo pardavimo momentu.
GPMĮ įtvirtinta ir kita mokesčių lengvata, kai gyventojų pajamos už gyvenamojo būsto pardavimą gali būti neapmokestinamos GPM. Gyventojai, pardavę ar kitaip perleidę nuosavybėn Europos ekonominės erdvės valstybėse esantį gyvenamąjį būstą, kuriame buvo deklaravę savo gyvenamąją vietą trumpiau nei 2 metus, gali neapmokestinti gautų pardavimo pajamų, jei įsigyjamas kitas gyvenamasis būstas. Tiesa, norint pasinaudoti šia mokestine lengvata, naują gyvenamąjį būstą reikia įsigyti per 1 metus nuo ankstesnio gyvenamojo būsto pardavimo datos ir jame deklaruoti savo gyvenamąją vietą pagal teisės aktų reikalavimus. Ši lengvata yra taikoma visoms pajamoms, gautoms už gyvenamojo būsto pardavimą, neatsižvelgiant į tai, už kokią sumą bus įsigytas naujas gyvenamasis būstas. Tačiau, norint pasinaudoti šia mokestine lengvata, gyventojo ar sutuoktinių gyvenamoji vieta taip pat turi būti deklaruota parduodamame būste būtent jo pardavimo momentu.
Apmokestinamųjų pajamų iš nekilnojamojo turto pardavimo apskaičiavimas
Kaip jau minėta, pagal GPMĮ 19 str. 1 dalį, pardavus ar kitaip perleidus nekilnojamąjį turtą, GPM apmokestinamosios pajamos apskaičiuojamos iš gautų pajamų atimant šio turto įsigijimo kainą ir su šio turto pardavimu susijusius teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus, jei juos moka nekilnojamojo turto pardavėjas. Tokiais privalomais mokėjimais, nustatytais teisės aktais, gali būti, pavyzdžiui, atlygis notarams už notarinių veiksmų atlikimą; atlyginimas VĮ Registrų centrui už atliekamas registravimo paslaugas, valstybės rinkliava, privalomas mokestis parduodant turtą už geodezinius sklypo matavimus ir pan. Norint iš gautų pajamų atimti tokius teisės aktais numatytus privalomus mokėjimus, reikia turėti įrodymus apie faktiškai patirtas tokias išlaidas.
Pateiktos situacijos atveju sutuoktiniai sodybą gavo kaip dovaną. Tais atvejais, kai nekilnojamasis turtas yra įgyjamas kaip dovana, tokio turto įsigijimo kainą galima pagrįsti dovanojimo sutartimi. Kalbant apie nekilnojamojo turto dovanojimo sutartis, reikia pabrėžti, kad šių sutarčių formą ir sudarymo tvarką reglamentuoja LR civilinis kodeksas (toliau – CK). CK nurodyta, kad tuo atveju, jei dovanojamas nekilnojamasis turtas arba dovanų vertė viršija 14 500 Eur, tokios dovanojimo sutartys turi būti notarinės formos. Be to, sutartis, kuria yra dovanojamas nekilnojamasis turtas, turi būti įregistruota viešajame registre. Turto, kuris yra gaunamas dovanojimo būdu, įsigijimo kaina laikoma dovanojamo turto vertė, kuri dovanojimo momentu būtų laikoma tokią dovaną gavusio gyventojo pajamomis pagal GPMĮ nuostatas. Tokia dovanojamo turto vertė turi atitikti rinkoje susiformavusią turto rinkos kainą.
Pateiktos situacijos atveju turi būti atsižvelgiama ir į tai, kad sutuoktiniai taip pat atliko gyvenamojo namo rekonstrukciją, kuriai vykdyti buvo gavę statybos leidimą. Šiai rekonstrukcijai atlikti gyventojai buvo pasiėmę paskolą. GPMĮ prasme tokiu atveju prie nekilnojamojo turto įsigijimo kainos galima priskirti ir gyventojo ar jo sutuoktinio lėšomis patirtas išlaidas rekonstrukcijai ar kapitaliniam remontui. Tačiau gyventojai turi įsitikinti, kad atlikti darbai gali būti laikomi rekonstrukcija ar kapitaliniu remontu pagal LR statybos įstatymą. Tai svarbu, nes paprastojo remonto išlaidos nėra priskiriamos prie nekilnojamojo turto įsigijimo kainos. Pateiktos situacijos atveju galima teigti, kad sutuoktiniai išlaidas, patirtas rekonstrukcijai, galėtų priskirti prie turto įsigijimo kainos, nes tokiems darbams buvo gavę kompetentingos institucijos išduotą statybos leidimą. Reikia atsižvelgti ir į tai, kad pateiktos situacijos atveju rekonstrukcijos darbai buvo atliekami pasinaudojant banko suteikta paskola. Tokiu atveju, pagal GPMĮ, prie nekilnojamojo turto, kuris buvo rekonstruotas, įsigijimo kainos galima priskirti tik tą paskolos dalį, kuri buvo grąžinta turto pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn metu. Be to, prie nekilnojamojo turto įsigijimo kainos nebūtų galima priskirti kredito įstaigai jau sumokėtų palūkanų. Jei sutuoktiniai būtų savo lėšomis vykdę rekonstrukciją ar kapitalinį remontą, tuomet prie gyvenamojo namo įsigijimo kainos būtų galima priskirti visas tokiam remontui faktiškai patirtas išlaidas. Apskritai, norint prie nekilnojamojo turto įsigijimo kainos priskirti kapitalinio remonto arba rekonstrukcijos išlaidas, jos turi būti pagrįstos dokumentais. Ši nuostata galioja atliekant kapitalinio remonto ar rekonstrukcijos darbus tiek už nuosavas, tiek už pasiskolintas lėšas.
[content_protector password=”fidexperta”]Kai gyventojas ar sutuoktiniai stato visiškai naują pastatą ir šiam tikslui yra pasiėmę paskolą, tuomet prie šio naujo pastato įsigijimo kainos gali būti pridedama visa pasiimtos paskolos suma, neatsižvelgiant į tai, kad tokio pastato pardavimo ar perleidimo momentu būtų sugrąžinta tik dalis paskolos.
Gyventojai, norintys pasinaudoti GPM lengvatomis parduodami savo gyvenamąjį būstą, turi būti jame deklaravę savo gyvenamąją vietą tokio sandorio sudarymo momentu. Taip pat pažymėtina, kad gyventojai, parduodantys nekilnojamąjį turtą, gali prie jo įsigijimo kainos priskirti dokumentais pagrįstas rekonstrukcijos ar kapitalinio remonto išlaidas. Jei rekonstrukcija ar kapitalinis remontas buvo vykdomas skolintomis lėšomis, prie nekilnojamojo turto įsigijimo kainos galima priskirti tik tą paskolos dalį, kurią gyventojas jau yra sugrąžinęs kreditoriui. Paprastojo remonto išlaidos į nekilnojamojo turto įsigijimo kainą nėra įskaitomos. [/content_protector]