Situacija
Užsienio įmonė įsigijo du komercinės paskirties nekilnojamojo turto objektus Lietuvoje. Vieną nekilnojamojo turto objektą užsienio įmonė planuoja nuomoti, kitą – parduoti fiziniam asmeniui arba Lietuvos įmonei, vykdančiai prekybos veiklą.
Klausimas
Kokios mokestinės prievolės atsiranda užsienio įmonei dėl Lietuvoje esančio nekilnojamojo turto nuomos ir pardavimo?
Pelno mokestis prie šaltinio
Pagal bendrą taisyklę, nustatytą dvigubo apmokestinimo išvengimo sutartyse, pasirašytose ir galiojančiose tarp Lietuvos ir atitinkamos užsienio valstybės, pajamos, kurias vienos susitariančiosios valstybės rezidentas gauna iš kitoje susitariančiojoje valstybėje esančio nekilnojamojo turto (įskaitant pajamas iš žemės ūkio ar miškų ūkio), gali būti apmokestinamos toje kitoje valstybėje. Vadinasi, pirmumo teisė apmokestinti pajamas, gautas iš nekilnojamojo turto, nustatyta šaltinio valstybei, t. y. tai valstybei, kurioje šis turtas yra. Ši taisyklė taip pat taikoma pajamoms, gaunamoms tiesiogiai naudojant, nuomojant ar bet kuriuo kitu būdu naudojant nekilnojamąjį turtą.
Sąvoka „nekilnojamasis turtas“ apibrėžiama remiantis būtent tos valstybės, kurioje nekilnojamasis turtas yra, vidaus įstatymų nuostatomis. Dvigubo apmokestinimo išvengimo sutarčių nuostatos dėl nekilnojamojo turto taip pat taikomos ir turtui, papildančiam nekilnojamąjį turtą, gyvuliams ir žemės bei miškų ūkyje naudojamai įrangai, teisėms, kurioms taikomos bendrojo įstatymo dėl žemės nuosavybės nuostatos, bet kokiam opcionui ar panašiai teisei įsigyti nekilnojamąjį turtą, nekilnojamojo turto uzufruktui ir teisėms į kintamą ar pastovų atlyginimą už mineralinių telkinių, šaltinių ir kitų gamtos išteklių eksploatavimą ar žvalgymą arba už teisę juos eksploatuoti ar žvalgyti. Atkreiptinas dėmesys, kad dvigubo apmokestinimo išvengimo sutarčių prasme jūrų ir upių laivai bei orlaiviai nelaikomi nekilnojamuoju turtu.
Dvigubo apmokestinimo išvengimo sutartys paskirsto pajamų apmokestinimo teises tarp užsienio valstybių, būtent tais atvejais, kai užsienio valstybės rezidentas mokesčių tikslais atlieka tam tikras transakcijas kitoje valstybėje, tačiau nenustato, kaip šios pajamos turi būti apmokestintos, t. y. jose nenustatytas tarifas, apmokestinimo tvarka ir kita. Ta valstybė, kuriai nustatyta teisė apmokestinti šias pajamas, jas apmokestina pagal savo vidaus mokesčių įstatymais nustatytą apmokestinimo tvarką.
Vadovaujantis LR pelno mokesčio įstatymo (toliau – PMĮ) 4 str. 3 dalimi, užsienio vieneto mokesčio bazė yra:
1) užsienio vieneto per nuolatines buveines Lietuvos Respublikos teritorijoje vykdomos veiklos pajamos, per nuolatines buveines Lietuvos Respublikoje uždirbtos tarptautinių telekomunikacijų pajamos ir 50 proc. transportavimo, kuris prasideda Lietuvos Respublikos teritorijoje ir baigiasi užsienyje arba prasideda užsienyje ir baigiasi Lietuvos Respublikos teritorijoje, pajamų ir užsienio valstybėse uždirbtos pajamos, priskiriamos toms nuolatinėms buveinėms Lietuvos Respublikoje tuo atveju, kai tos pajamos susijusios su užsienio vieneto veikla per nuolatines buveines Lietuvos Respublikoje;
2) užsienio vieneto ne per nuolatines buveines Lietuvos teritorijoje gautos pajamos, kurių šaltinis yra Lietuvos Respublikoje.
Pagal PMĮ nuostatas, užsienio vieneto ne per nuolatines buveines Lietuvos Respublikos teritorijoje gautoms pajamoms, kurių šaltinis yra Lietuvos Respublikoje, priskiriamos pajamos už parduotą, kitokiu būdu perleistą nuosavybėn arba išnuomotą nekilnojamąjį pagal prigimtį daiktą, esantį Lietuvos Respublikos teritorijoje. Atsižvelgiant į tai, nagrinėjant pateiktą situaciją, pelno mokestis nuo užsienio įmonės pajamų, gautų pardavus nekilnojamąjį turtą Lietuvoje, taip pat nuo nekilnojamojo turto nuomos pajamų, turi būti sumokėtas Lietuvoje.
Vien tik dėl nekilnojamojo turto nuomos, užsienio įmonei neatsiranda prievolė registruoti nuolatinę buveinę Lietuvoje. Prievolė išskaičiuoti ir pervesti į biudžetą pelno mokestį nuo nuomos pajamų tenka nuomininkui, kuris turi teikti Užsienio apmokestinamiesiems vienetams išmokėtų pajamų (sumų) ir nuo jų apskaičiuoto pelno mokesčio deklaraciją FR0313.
Kai užsienio įmonė ne per nuolatinę buveinę parduoda nekilnojamąjį turtą, esantį Lietuvoje, prievolė išskaičiuoti ir pervesti į biudžetą pelno mokestį tenka pirkėjui. Šiuo atveju pirkėjas turi teikti Užsienio apmokestinamiesiems vienetams išmokėtų pajamų (sumų) ir nuo jų apskaičiuoto pelno mokesčio deklaraciją FR0313 ir mokėtiną pelno mokestį išskaičiuoti nuo visos pardavimo sumos. Atsižvelgiant į tai, kad pagal PMĮ nuostatas, pelno mokestis apskaičiuojamas nuo turto vertės padidėjimo pajamų, užsienio įmonė turi teisę kreiptis į vietos mokesčių administratorių, kurio veiklos teritorijoje įregistruotas mokestį išskaičiuojantis asmuo, dėl apskaičiuoto ir sumokėto pelno mokesčio už Lietuvoje parduotą nekilnojamąjį turtą perskaičiavimo. Norėdamas perskaičiuoti išskaičiuotą pelno mokestį už parduotą nekilnojamąjį turtą, esantį Lietuvoje, užsienio įmonė pati arba per įgaliotą atstovą mokesčių administratoriui turi pateikti laisvos formos prašymą dėl mokesčio permokos grąžinimo, nurodyti parduoto nekilnojamojo turto pardavimo kainą, išskaičiuotą mokesčio sumą ir jo sumokėjimo datą, grąžintiną sumą, dokumentus, pagrindžiančius nekilnojamojo turto įsigijimo kainą ir kitą informaciją, susijusią su šio nekilnojamojo turto įsigijimu ir pardavimu. Vietos mokesčio administratorius, patikrinęs šių dokumentų ir sandorių teisėtumą, apskaičiuoja turto vertės padidėjimo pajamas, mokėtiną pelno mokestį bei grąžina pelno mokesčio permoką.
Nekilnojamojo turto mokestis
Vadovaujantis LR nekilnojamojo turto mokesčio įstatymo (toliau – NTMĮ) 3 straipsnio nuostatomis, prievolė mokėti nekilnojamojo turto mokestį tenka nekilnojamojo turto savininkams – fiziniams ir juridiniams asmenims, išskyrus šiame įstatyme nurodytas išimtis:
– nekilnojamojo turto mokestį už įsigyjamą nekilnojamąjį turtą moka šį turtą įsigyjantis fizinis ar juridinis asmuo, jeigu duomenys apie atitinkamą sandorį yra įrašyti viešajame valstybės registre;
– nekilnojamojo turto mokestį už juridiniam asmeniui neterminuotai ar ilgesniam kaip vieno mėnesio laikotarpiui perduotą naudotis nekilnojamąjį turtą (arba jo dalį), nuosavybės teise priklausantį fiziniam asmeniui (asmenims) arba jo (jų) įsigyjamą, tuo laikotarpiu moka šis juridinis asmuo.
NTMĮ 6 straipsnyje nustatyta, kad nekilnojamojo turto mokesčio tarifas yra nuo 0,3 proc. iki 3 proc. nekilnojamojo turto mokestinės vertės. Konkretų mokesčio tarifą, kuris galios atitinkamos savivaldybės teritorijoje nuo kito mokestinio laikotarpio pradžios, savivaldybės taryba nustato iki einamojo mokestinio laikotarpio birželio 1 d. Savivaldybės taryba gali nustatyti ir kelis konkrečius mokesčio tarifus, kurie diferencijuojami tik atsižvelgiant į vieną arba kelis iš šių kriterijų: nekilnojamojo turto paskirtį, naudojimą, teisinį statusą, jo technines savybes, priežiūros būklę, mokesčio mokėtojų kategorijas (dydį ar teisinę formą, ar socialinę padėtį) ar nekilnojamojo turto buvimo savivaldybės teritorijoje vietą (pagal strateginio planavimo ir teritorijų planavimo dokumentuose nustatytus prioritetus). Jeigu savivaldybės taryba iki nurodyto termino nenustato konkrečių mokesčio tarifų, atitinkamą mokestinį laikotarpį tos savivaldybės teritorijoje taikomas 0,3 proc. mokesčio tarifas. NTMĮ nustatytos lengvatos tam tikros kategorijos turtui. Savivaldybių tarybos taip pat turi teisę savo biudžeto sąskaita sumažinti mokestį arba visai nuo jo atleisti.
Taigi, nagrinėjant pateiktą situaciją, užsienio įmonei, kaip nekilnojamojo turto savininkei, atsiranda prievolė mokėti nekilnojamojo turto mokestį Lietuvoje. Šiai prievolei įvykdyti užsienio įmonė turi įsiregistruoti kaip nekilnojamojo turto mokesčio mokėtoja Lietuvoje, pateikdama Užsienio juridinio asmens prašymą įregistruoti į Mokesčių mokėtojų registrą/išregistruoti iš Mokesčių mokėtojų registro FR0227 formą. Juridiniai asmenys, kurie per mokestinį laikotarpį turėjo nuosavybės teise priklausančio nekilnojamojo turto, už kurį, pagal NTMĮ nuostatas, turi būti mokamas mokestis, iki kitų metų vasario 15 d. turi pateikti Nekilnojamojo turto mokesčio deklaraciją KIT711.
