Pajamų iš gyvenamojo būsto apmokestinimas GPM

Apskaitos, audito ir mokesčių aktualijos, 2016-05- 10 Nr. 18
Rūta BILKŠTYTĖ
Mokesčių ekspertė,
UAB „Fidexperta“ vadovė

Situacija

Nuolatinis Lietuvos gyventojas pardavė jam nuosavybės teise priklausiusį butą Kaune už 52 000 Eur. Šį butą jis buvo įsigijęs už 45 000 Eur. Dalį gautų lėšų gyventojas planuoja panaudoti naujo namo statybai, kurią tikisi pabaigti 2016 m.

 

Klausimai

Ar būtų apmokestinamos nuolatinio Lietuvos gyventojo pajamos, gautos iš nekilnojamojo turto pardavimo? Ar taikomos mokesčių lengvatos parduodant gyvenamąjį būstą?

 

Pajamų iš nekilnojamojo turto pardavimo apmokestinimas

Vadovaujantis LR gyventojų pajamų mokesčio įstatymo (toliau – GPMĮ) 17 str. 1 d. 28 punktu, pajamos iš individualioje veikloje nenaudojamo nekilnojamojo turto pardavimo yra neapmokestinamos GPM, jei toks nekilnojamasis turtas buvo išlaikytas jį parduodančio asmens nuosavybėje 10 metų. Ši nuostata įsigaliojo nuo 2016 m. sausio 1 d. Tai reiškia, kad ši sąlyga, reikalaujanti parduodamą nekilnojamąjį turtą išlaikyti nuosavybėje ilgiau kaip 10 metų, yra aktuali apmokestinant gyventojų pajamas, kurias jie gavo 2016 m. arba gaus vėlesniais mokestiniais laikotarpiais.

Pateiktoje situacijoje nėra tiksliai nurodoma, kada nuolatinis Lietuvos gyventojas pardavė savo turėtą butą Kaune ir kada jis buvo įsigytas. Jei anksčiau minėtas butas buvo parduotas 2016 m., tuomet gyventojui gali atsirasti prievolė sumokėti standartinio 15 proc. tarifo GPM nuo skirtumo tarp buto pardavimo pajamų ir jo įsigijimo kainos, jeigu jis šio buto nuosavybėje neišlaikė ilgiau kaip 10 metų. Pateiktos situacijos atveju šis skirtumas būtų lygus 7 000 Eur. Iš šio skirtumo nuolatinis Lietuvos gyventojas taip pat galėtų atimti teisės aktuose numatytus privalomus mokėjimus, susijusius su buto pirkimu ar pardavimu, jeigu juos mokėjo būtent jis.

Jei butas buvo parduotas dar 2015 m., tai GPM prievolių atsiradimas priklauso nuo to, kada nuolatinis Lietuvos gyventojas įsigijo butą. Jei nekilnojamasis turtas, parduotas 2015 m., buvo įsigytas iki 2010 m. gruodžio 31 d., skirtumas tarp nekilnojamojo turto pardavimo pajamų ir šio turto įsigijimo kainos neapmokestinamas GPM, kadangi tokio nekilnojamojo turto pardavimui buvo taikoma lengvata gyventojo nuosavybėje nekilnojamąjį turtą išlaikius 3 metus. Nekilnojamajam turtui, įsigytam po 2010 m. gruodžio 31 d., buvo taikomas 5 metų išlaikymo nuosavybėje terminas.

 

Specialiosios GPM lengvatos, taikomos parduodant gyvenamąjį būstą

Neatsižvelgiant į prieš tai aptartą GPMĮ nuostatą, GPMĮ nustatytos dar dvi papildomos lengvatos parduodant gyvenamąjį būstą.

Vadovaujantis GPMĮ 17 str. 1 d. 53 punktu, GPM neapmokestinamos gyventojų pajamos, gautos pardavus ar kitaip perleidus nuosavybėn Europos ekonominės erdvės (toliau – EEE) valstybėse esantį gyvenamąjį būstą (įskaitant šiam būstui priskirtą žemę), jeigu šiame būste pastaruosius 2 metus iki jo pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn buvo deklaruota gyventojo gyvenamoji vieta. Taigi, gyvenamosios vietos deklaravimas ilgesnį nei 2 metų laikotarpį parduodamame būste yra esminė sąlyga, norint pasinaudoti GPMĮ 17 str. 1 d. 53 punkte nustatyta lengvata. Jeigu ši sąlyga yra išpildoma, į šio būsto, kaip nekilnojamojo turto, išlaikymo terminą, nustatytą GPMĮ 17 str. 1 d. 28 punkte, neatsižvelgiama. Iš esmės tai reiškia, kad asmuo, deklaravęs gyvenamąją vietą būste ir tuo metu neturėjęs nuosavybės teisės į šį būstą, tačiau vėliau ją įgijęs ir pardavęs šį būstą, galėtų pasinaudoti GPM lengvata ir pardavimo neapmokestinti GPM. Norint pasinaudoti šia GPM lengvata, svarbu nustatyti, kada gyventojas tame būste deklaravo savo gyvenamąją vietą ir kada būstas buvo parduotas.

Kita GPM lengvata, parduodant gyvenamąjį būstą, įtvirtinta GPMĮ 17 str. 1 d. 54 punkte. Gyventojai, pardavę ar kitaip perleidę nuosavybėn EEE esantį gyvenamąjį būstą, kuriame buvo deklaravę savo gyvenamąją vietą trumpiau nei 2 metus, gali neapmokestinti gauto skirtumo tarp pardavimo pajamų ir įsigijimo pajamų, jei per vienerius metus nuo būsto pardavimo dienos yra įsigyjamas kitas gyvenamasis būstas ir jame deklaruojama gyvenamoji vieta. Pateiktos situa­cijos atveju, taikant šią lengvatą, nėra atsižvelgiama į tai, kokią buto Kaune pardavimo pajamų dalį gyventojas realiai panaudotų naujo namo statyboms. Be to, tokiu atveju nebūtų atsižvelgiama ir į tai, kad patiriamos skirtingos išlaidos: žemės sklypo pirkimui ir statyboms, nes gyvenamojo būsto sąvoka apima ir žemę, kuri įregistruojama kaip namų valdos privačios žemės sklypas. Svarbu pažymėti, kad per metus gyventojas turėtų deklaruoti savo gyvenamąją vietą naujai pasistatytame ar statomame name, kad galėtų pasinaudoti GPMĮ 17 str. 1 d. 54 punkte nustatyta lengvata.

 

Gyvenamosios vietos deklaravimas nebaigtoje statyboje

Pagal šiuo metu galiojančius teisės aktus, gyventojai gali deklaruoti savo gyvenamąją vietą ir namuose, kuriuose nėra iki galo užbaigti visi statybos darbai, pavyzdžiui, neužbaigti apdailos darbai. Norint deklaruoti savo gyvenamąją vietą nebaigtos statybos statinyje, reikia tokį statinį įregistruoti Nekilnojamojo turto registre. Kartu su prašymu tokį statinį registruoti Nekilnojamojo turto registre reikia pateikti statinio kadastrų duomenų bylą ir pažymą apie statinio statybą be esminių nukrypimų nuo statinio projekto (toliau – Pažyma). Šią Pažymą išduoda Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija prie Aplinkos ministerijos. Detalesnė šios Pažymos išdavimo tvarka (reikalingi pateikti dokumentai, terminai) yra nustatyta Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos viršininko 2014 m. lapkričio 7 d. įsakyme Nr. 1V-165 „Dėl Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos viršininko 2013 m. gruodžio 16 d. įsakymo Nr. 1V-194 „Dėl pažymos apie statinio statybą be nukrypimų nuo esminių statinio projekto sprendinių išdavimo tvarkos aprašo patvirtinimo“ pakeitimo“. Gavus šią Pažymą ir turint statinio kadastro duomenų bylą, kurią gali parengti privatūs arba VĮ Registrų centro matininkai, įregistruojama nebaigto statyti statinio nuosavybės teisė. Turint statinio nuosavybę ir asmens tapatybę patvirtinančius dokumentus, galima kreiptis į seniūniją, kurios teritorijoje yra statinys, ir pateikti gyvenamosios vietos deklaravimo anketą, kurią pateikus, kaip jau buvo minėta, laikoma, kad asmuo deklaravo savo gyvenamąją vietą.

 

Atsižvelgiant į visa tai, būtina pabrėžti, kad nekilnojamojo turto apmokestinamosios pardavimo pajamos, gautos nuo 2016 m. sausio 1 d., apmokestinamos GPM, jei nekilnojamasis turtas gyventojo nuosavybėje nebuvo išlaikytas ilgiau kaip 10 metų. Tačiau jei gyventojas iki nekilnojamojo turto pardavimo jame ilgiau kaip 2 metus buvo deklaravęs savo gyvenamąją vietą, anksčiau minėtas išlaikymo terminas netaikomas tik tuo atveju, kai parduodamas gyvenamosios paskirties būstas. 10 metų išlaikymo terminas yra netaikomas ir tuo atveju, jei parduotame būste gyvenamoji vieta buvo deklaruota trumpesnį nei 2 metų laikotarpį, tačiau per 1 metus nuo būsto pardavimo yra įsigyjamas ar pasistatomas naujas būstas ir jame deklaruojama gyvenamoji vieta.