Rūta BILKŠTYTĖ
Situacija
Nuolatinis Lietuvos gyventojas 2010 m. vasarą įsigijo butą. Po dvejų metų paaiškėjo, kad butui taip pat priklauso ir dalis palėpės. Viso namo butų savininkai palėpę buvo pasidalinę ir įregistravę VĮ Registrų centre, kiekvienai palėpės daliai suteikiant atskirą numerį. 2012 m. nuolatinis Lietuvos gyventojas savo palėpės dalį pardavė. Dar po dvejų metų gyventojas pardavė ir savo butą.
Klausimai
Ar kyla mokestinių prievolių gyventojui dėl buto ir palėpės pardavimo? Jei taip, kaip apmokestinamos šios pajamos?
Nekilnojamojo turto pardavimo pajamų apmokestinimas GPM
Pagal bendrąją taisyklę, gyventojo pajamos už parduotą nekilnojamąjį turtą apmokestinamos gyventojų pajamų mokesčiu (toliau – GPM), taikant 15 proc. tarifą. Pardavus ar kitaip perleidus tokį turtą, šio turto apmokestinamosios pajamos apskaičiuojamos iš gautų pajamų atimant turto įsigijimo kainą (įskaitant su šio turto įsigijimu susijusius teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus) ir su turto pardavimu susijusius teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus. Privalomi mokėjimai, nustatyti teisės aktuose, gali būti, pavyzdžiui: atlygis notarams už notarinių veiksmų atlikimą, atlyginimas VĮ Registrų centrui už atliekamas registravimo paslaugas, valstybės rinkliava, privalomas mokestis parduodant turtą, už geodezinius sklypo matavimus ir pan.
Tačiau ne visos išlaidos, susijusios su turto įsigijimu ar pardavimu, yra priskiriamos įsigijimo kainai. Tais atvejais, kai gyventojas savo nuožiūra pasirenka turto įsigijimo būdą ar įsigijimo valiutą, ir patiria papildomų išlaidų, susijusių su turto įsigijimu, tokios patirtos išlaidos turto įsigijimo kainai nepriskiriamos. Taigi, jei, pavyzdžiui, ieškodamas buto, kurį nori įsigyti, asmuo pasamdo nekilnojamojo turto agentą ir sumoka šiam agentui tam tikrą sumą už buto radimą, tokia sumokėta suma nepriskiriama turto įsigijimo kainai.
Tuo atveju, jei gyventojas butui įsigyti buvo paėmęs paskolą, tokio buto įsigijimo kaina yra faktiškai patirtos išlaidos, neatsižvelgiant į tai, ar paskola buto pardavimo metu jau grąžinta ar ne. Palūkanos, sumokėtos už suteiktą paskolą, nepriskiriamos buto įsigijimo kainai. Taigi, jei gyventojas, pavyzdžiui, paima 300 000 eurų paskolą butui įsigyti, tačiau butą parduoda dar nepasibaigus paskolos sutarties laikotarpiui ir nespėjus jos visos grąžinti, buto įsigijimo kaina vis tiek yra lygi minėtiems 300 000 eurų, o už paskolą sumokėta palūkanų suma buto įsigijimo kainai nepriskiriama.
Jei, įsigijus butą, jis remontuojamas, tam tikrais atvejais į turto įsigijimo kainą galima įtraukti ir turto remontui išleistas lėšas. Tačiau tokių išlaidų suma, pirmiausia, turi būti pagrįsta dokumentais. Antra, remontui išleista išlaidų suma gali būti pridedama prie buto įsigijimo kainos tik tais atvejais, kai atliekamas buto rekonstravimas arba kapitalinis remontas. Šios sąvokos aiškinamos atsižvelgiant į LR statybos įstatyme (toliau – Statybų įstatymas) pateiktus apibrėžimus. Remiantis minėto įstatymo nuostatomis, statinio rekonstravimas – statybos rūšis, kurios tikslas – perstatyti statinį (pakeisti statinio laikančiąsias konstrukcijas, pakeičiant statinio išorės matmenis – ilgį, plotį, aukštį ir pan.). Statinio kapitalinis remontas – statybos rūšis, kurios tikslas – pertvarkyti statinį (pakeisti statinio laikančiąsias konstrukcijas, nekeičiant statinio išorės matmenų – ilgio, pločio, aukščio ir pan.). Jei bute atliekamas paprastas remontas, buto nerekonstruojant ar neatliekant kapitalinio remonto, tokio remonto išlaidos negali būti įtrauktos į buto įsigijimo kainą.
Kaip minėta, pardavus nekilnojamąjį daiktą, gautos pajamos apmokestinamos 15 proc. GPM tarifu pagal LR gyventojų pajamų mokesčio įstatymo (toliau – GPM įstatymas) 6 str. 1 dalį. Tačiau tam tikrais atvejais nekilnojamojo turto pardavimo pajamos taip pat gali būti priskirtos neapmokestinamosioms pajamoms. Šios mokesčių lengvatos bus aptartos kituose skyreliuose.
Mokesčių lengvata parduodant nekilnojamąjį turtą
Viena iš lengvatų, parduodant nekilnojamąjį turtą, yra įtvirtinta GPM įstatymo 17 str. 1 d. 28 punkte. Taikant šią lengvatą, neapmokestinamos nekilnojamojo turto pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn pajamos, jeigu toks daiktas įsigytas anksčiau negu prieš 5 metus iki jo pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn. Ši lengvata taikoma, jei nekilnojamasis turtas yra įsigytas po 2010 m. gruodžio 31 d. Praktinė galimybė mokesčių mokėtojams taikyti šią lengvatą atsiras ne anksčiau nei nuo 2016 metų. Pažymėtina, kad kai turtas yra įsigytas iki 2010 m. gruodžio 31 d., lengvata taikoma tuo atveju, jei turtas yra išlaikytas ne mažiau kaip 3 metus, t. y. jeigu nuo jo įsigijimo yra praėję ne mažiau kaip 3 metai.
Apskaičiuojant turto išlaikymo terminą, būtina nustatyti:
- kada parduodamą ar kitaip perleidžiamą turtą gyventojas įsigijo (pradėjo valdyti nuosavybės teise);
- ar gyventojas šį turtą parduoda, ar kitaip perleidžia kito asmens nuosavybėn;
- kada gyventojas šį turtą parduoda ar kitaip perleidžia nuosavybėn.
Atkreiptinas dėmesys, kad tais atvejais, kai pasidalijamas bendrosios dalinės nuosavybės teise gyventojams priklausantis daiktas, jo įsigijimo data nustatoma pagal to daikto įsigijimo (bet ne padalijimo) dokumentą.
Nagrinėjamos situacijos atveju palėpės įsigijimo data reikėtų laikyti datą, kada buvo įsigytas butas, neatsižvelgiant į tai, kad palėpė buvo įregistruota VĮ Registrų centre, suteikiant jai unikalų numerį praėjus dvejiems metams po nekilnojamojo turto (buto) įsigijimo. Kadangi butą gyventojas įsigijo 2010 m., norėdamas pasinaudoti aptarta lengvata, turtą jis turėjo išlaikyti bent 3 metus. Atsižvelgiant į tai, kad palėpė buvo parduota praėjus 2 metams po jos įsigijimo, minėta lengvata negali būti taikoma – palėpės pardavimo apmokestinamosios pajamos turėjo būti apmokestinamos 15 proc. GPM tarifu. Tuo tarpu gyventojui, parduodant butą, po jo įsigijimo jau yra praėję daugiau kaip 3 metai, taigi šio buto pardavimo pajamos neapmokestinamos GPM.
Specialios mokesčių lengvatos, parduodant gyvenamąjį būstą
Papildomos mokesčio lengvatos taikomos gyventojui parduodant gyvenamąjį būstą. Remiantis GPM įstatymo 17 str. 1 d. 53 punktu, GPM neapmokestinamos pajamos, gautos pardavus ar kitaip perleidus nuosavybėn gyvenamąjį būstą, jeigu jame pastaruosius 2 metus iki pardavimo ar kitokio perleidimo buvo gyventojo gyvenamoji vieta, deklaruota teisės aktų nustatyta tvarka.
Gyvenamojo būsto sąvoka GPM įstatyme nėra pateikta. Pagal įstatymo komentarą, kaip gyvenamojo būsto pavyzdžiai pateikiami tokie nekilnojamojo turto objektai: individualus namas, sodo namas, butas gyvenamajame ar negyvenamajame pastate, atskiras kambarys su bendro naudojimo patalpomis ir pan. Bet kokiu atveju svarbu, kad šiame gyvenamajame būste 2 metus iki pardavimo būtų registruota gyventojo gyvenamoji vieta.
Apskaičiuojant, ar per pastaruosius 2 metus iki gyvenamojo būsto pardavimo gyventojas buvo deklaravęs parduodamame gyvenamajame būste gyvenamąją vietą, būtina nustatyti:
- kada parduodamame gyvenamajame būste gyventojas deklaravo gyvenamąją vietą;
- kada gyventojas šį gyvenamąjį būstą parduoda.
Nagrinėjamos situacijos atveju, aptariamai lengvatai taikyti svarbi aplinkybė, ar gyventojas parduodamame bute buvo deklaravęs savo gyvenamąją vietą teisės aktų nustatyta tvarka. Taigi, jei butas yra parduodamas nepraėjus po jo įsigijimo penkeriems ar trejiems metams (priklauso nuo buto įsigijimo datos), tokio buto pardavimo pajamos vis tiek gali būti neapmokestinamos, jei parduodamame bute mažiausiai dvejus metus buvo deklaruota gyventojo gyvenamoji vieta.
Pagal pateiktą informaciją, palėpės pardavimo pajamoms minėta lengvata negalėtų būti taikoma, kadangi gyventojas palėpe nesinaudojo kaip gyvenamuoju būstu. Šiuo atveju, norėdamas, kad palėpės pardavimo pajamos būtų neapmokestinamos GPM, gyventojas palėpę turėjo išlaikyti 3 m.
[content_protector password=”fidexperta”]Lengvata, parduodant gyvenamąjį būstą, esant tam tikroms aplinkybėms, taikoma ir tuo atveju, kai gyvenamajame būste gyvenamoji vieta buvo registruota trumpiau nei dvejus metus. Tokiu atveju svarbu, kad gautos pajamos per vienerius metus iš tokio būsto pardavimo būtų panaudojamos kitam gyvenamajam būstui, kuriame gyventojas teisės aktų nustatyta tvarka deklaruotų gyvenamąją vietą, įsigyti. Šia lengvata galima pasinaudoti, neatsižvelgiant į tai, už kokią kainą bus įsigytas kitas gyvenamasis būstas – tokio būsto įsigijimo kaina gali būti ir mažesnė už pirmojo būsto pardavimo kainą. Taip pat svarbu pažymėti, kad nebūtina įsigyti gyvenamojo būsto Lietuvoje. Kitas gyvenamasis būstas gali būti įsigytas bet kurioje Europos ekonominės erdvės valstybėje (t. y. ES valstybėje narėje ar Lichtenšteine, Norvegijoje, Islandijoje).
Gyventojui parduodant nekilnojamąjį turtą, šio turto pardavimo pajamos gali būti apmokestintos 15 proc. GPM, jeigu netenkinamos GPM įstatyme įtvirtintų lengvatų sąlygos. Parduodant nekilnojamąjį turtą, svarbu nustatyti to turto įsigijimo datą, turto išlaikymo gyventojo nuosavybėje trukmę, turto pobūdį ir kitas reikšmingas aplinkybes.[/content_protector]