UAB „Fidexperta“ vadovė
Situacija
Nuolatinis Lietuvos gyventojas turi nuosavybės teise jam priklausantį žemės sklypą, kurį jam 2009 m. padovanojo motina. 2011 m. nuolatinis Lietuvos gyventojas savo lėšomis šiame žemės sklype nutiesė inžinerinius tinklus, tikėdamasis čia pasistatyti nuosavą namą. 2016 m. pradžioje minėtas gyventojas žemės sklypą su nutiestais inžineriniais tinklais pardavė kitam fiziniam asmeniui.
Klausimai
Kaip būtų apmokestinamos 2016 m. gautos nekilnojamojo turto pardavimo pajamos? Ar šioms pajamoms taikoma gyventojų pajamų mokesčio lengvata? Kaip būtų nustatoma žemės sklypo įsigijimo kaina?
Nekilnojamojo turto pardavimo pajamų apmokestinimas GPM ir taikomos lengvatos
Vadovaujantis aktualios LR gyventojų pajamų mokesčio įstatymo (toliau – GPMĮ) redakcijos 17 str. 1 d. 28 punktu, nekilnojamojo turto, esančio Europos ekonominės erdvės valstybėse (šiai erdvei priklauso ir Lietuva) pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn pajamos, gautos per mokestinį laikotarpį, neapmokestinamos GPM, jeigu turtas buvo įsigytas anksčiau kaip prieš 10 metų iki jo pardavimo ar kitokio perleidimo kito asmens nuosavybėn. GPM lengvatos reikalavimas dėl nekilnojamojo turto 10 metų termino išlaikymo gyventojo nuosavybėje įsigaliojo nuo 2016 m. sausio 1 d., todėl yra taikomas pajamoms, gautoms 2016 metų mokestiniu laikotarpiu ir vėliau. Šis terminas galioja ir nekilnojamajam turtui, kuris buvo įsigytas iki 2016 m. sausio 1 d. Tai svarbus GPMĮ nuostatų pakeitimas, kadangi iki 2016 m. sausio 1 d. buvo taikomas 5 arba 3 metų išlaikymo nuosavybėje terminas.
Gyvenamojo būsto pardavimo pajamoms taikomos specialios lengvatos, nustatytos GPMĮ 17 str. 1 d. 53 ir 54 punkte. Šios nuostatos ir 2016 m. lieka galioti be pakeitimų.
Pateiktos situacijos atveju nurodoma, kad nuolatinis Lietuvos gyventojas 2009 m. iš motinos dovanų gavo žemės sklypą. Remiantis iki 2015 m. gruodžio 31 d. galiojusia GPMĮ redakcija, pajamos iš tokio turto pardavimo ar kitokio perleidimo būtų neapmokestinamos GPM, jeigu būtų gautos dar 2015 metų mokestiniu laikotarpiu. Tačiau tuo atveju, jeigu žemės sklypas parduotas 2016 m. pradžioje, vadovaujantis GPMĮ, įtvirtintos lengvatos nuostatomis, jam turi būti taikomas 10 m. išlaikymo nuosavybėje terminas. Taigi, nuolatinio Lietuvos gyventojo gautos apmokestinamosios pajamos už žemės sklypo pardavimą bus apmokestinamos standartiniu 15 proc. GPM tarifu.
Atsižvelgiant į tai, kad tokios nekilnojamojo turto pardavimo pajamos, pagal GPMĮ 22 str. 3 dalį, priskiriamos gyventojo B klasės pajamoms, nuolatinis Lietuvos gyventojas turės deklaruoti gautas pajamas, pateikdamas Metinės pajamų deklaracijos GPM308 formą bei jos priedus, ir sumokėti apskaičiuotą GPM. Pateiktos situacijos atveju, nuolatinis Lietuvos gyventojas turės atlikti šias mokestines prievoles iki 2017 m. gegužės 1 d.
Įsigijimo kainos ir apmokestinamųjų pajamų apskaičiavimo tvarka
Vadovaujantis GPMĮ 19 str. 1 dalimi, pardavus ar kitaip perleidus nekilnojamąjį turtą, apmokestinamosios pajamos apskaičiuojamos, iš gautų pajamų atimant šio turto įsigijimo kainą ir su turto pardavimu susijusius teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus, jei juos moka nekilnojamojo turto pardavėjas. Tokiais privalomais mokėjimais, nustatytais teisės aktuose, gali būti, pavyzdžiui: atlygis notarams už notarinių veiksmų atlikimą; atlyginimas VĮ Registrų centrui už atliekamas registravimo paslaugas, valstybės rinkliava, privalomas mokestis parduodant turtą už geodezinius sklypo matavimus ir pan. Norint iš gautų pajamų atimti tokius teisės aktuose numatytus privalomus mokėjimus, šie mokėjimai turi būti pagrįsti atitinkamais dokumentais.
Pateiktos situacijos atveju, nuolatinis Lietuvos gyventojas žemės sklypą įsigijo ne pirkimo–pardavimo sutarties pagrindu, o dovanojimo sandoriu iš savo motinos. Pagal GPMĮ 19 str. 3 dalį, tais atvejais, kai nekilnojamasis turtas įgyjamas kaip dovana, tokio turto įsigijimo kainą galima pagrįsti dovanojimo sutartimi.
Dovanojimo sutarčių nuostatas reglamentuoja LR civilinis kodeksas (toliau – CK). Pagal CK 6.469 straipsnį, tuo atveju, jei dovanojamas nekilnojamasis turtas arba dovanų vertė viršija 14 500 Eur, tokios dovanojimo sutartys turi būti notarinės formos. Be to, sutartis, kuria yra dovanojamas nekilnojamasis turtas, turi būti įregistruota viešajame registre. Nekilnojamojo turto dovanojimo atveju, jo įsigijimo kaina turi būti nustatoma atsižvelgiant į Lietuvos Respublikos Vyriausybės 2003 m. sausio 29 d. nutarimu Nr. 133 patvirtintas Gyventojo ne individualios veiklos turto įsigijimo kainos nustatymo tam tikrais atvejais taisykles. Pagal šių taisyklių 4 punktą, turto, kuris yra gaunamas dovanojimo būdu, įsigijimo kaina laikoma dovanojamo turto vertė, kuri dovanojimo momentu būtų laikoma tokią dovaną gavusio gyventojo pajamomis pagal GPMĮ nuostatas. Be to, tokia dovanojamo turto vertė turi atitikti rinkoje susiformavusią tokio turto rinkos kainą.
Pateiktos situacijos atveju, nuolatinis Lietuvos gyventojas galėtų žemės sklypo įsigijimo kainą pagrįsti turima notaro patvirtinta dovanojimo sutartimi, kurioje būtų nurodyta žemės sklypo rinkos kaina dovanojimo momentu. Be to, prie žemės sklypo įsigijimo kainos nuolatinis Lietuvos gyventojas galėtų priskirti ir išlaidas, patirtas notarui, ir išlaidas VĮ Registrų centrui dėl žemės sklypo perregistravimo jo nuosavybėn, jei už tokias paslaugas nuolatinis Lietuvos gyventojas sumokėjo pats.
Pateiktoje situacijoje taip pat nurodoma, kad nuolatinis Lietuvos gyventojas 2011 m. šiame žemės sklype savo lėšomis nutiesė inžinerinius tinklus. Komunaliniai ar vietiniai vandentiekio, nuotekų šalinimo, šilumos, elektros perdavimo, energijos, dujų bei nuotolinio ryšio telekomunikacijų tinklai (linijos) yra priskiriami prie inžinerinių statinių. Inžineriniai statiniai, savo ruožtu, gali būti laikomi atskirais nekilnojamojo turto objektais, kuriems gali būti skiriamas unikalus numeris Nekilnojamojo turto registre. Taip pat inžineriniai statiniai gali būti įregistruoti kaip nekilnojamojo turto priklausiniai. Tuo atveju, jei gyventojas parduoda ar kitaip perleidžia nuosavybėn žemės sklypą, kuriame įrengti inžineriniai statiniai, laikoma, kad jis parduoda žemę su priklausiniu, jei inžineriniai statiniai Nekilnojamojo turto registre yra įregistruoti kaip žemės sklypo priklausiniai, arba atskirus nekilnojamojo turto objektus – žemę ir jos priklausinius – inžinerinius tinklus, kurie Nekilnojamojo turto registre yra įregistruoti kaip atskiri nekilnojamojo turto objektai. Jei inžineriniai statiniai yra parduodami kaip atskiri nekilnojamojo turto objektai, šių statinių pardavimo pajamoms yra taikomos tos pačios GPMĮ 17 str. 1 d. 28 punkto nuostatos. Inžinerinių statinių įsigijimo išlaidoms gali būti priskiriamos pirkimo ar visos jų pasistatymo (pasigaminimo) išlaidos, įskaitant šiam tikslui paimtas ir panaudotas paskolų sumas, neatsižvelgiant į tai, ar paskola inžinerinių statinių pardavimo ar kitokio perleidimo momentu buvo grąžinta, ar ne.[content_protector password=”fidexperta”] Palūkanos, mokamos kreditoriui už suteiktą paskolą, nepriskiriamos inžinerinių statinių įsigijimo išlaidoms. Tais atvejais, kai gyventojai patiria inžinerinių tinklų tiesimo išlaidų, susijusių su nekilnojamojo turto statyba, o patys inžineriniai tinklai tampa juos administruojančių įmonių, o ne gyventojo nuosavybe, patirtos išlaidos taip pat gali būti priskiriamos nekilnojamojo turto įsigijimo išlaidoms. Inžinerinių statinių įsigijimo išlaidas būtina pagrįsti jas patvirtinančiais dokumentais.
Pateiktos situacijos atveju tiksliai nenurodoma, ar nuolatinio Lietuvos gyventojo už nuosavus pinigus nutiesti inžineriniai tinklai yra registruoti kaip atskiri Nekilnojamojo turto registro objektai, ar registruoti kaip žemės sklypo priklausiniai. Tuo atveju, jei jie būtų registruoti kaip žemės sklypo priklausiniai, išlaidas, patirtas jiems nutiesti, nuolatinis Lietuvos gyventojas galėtų įtraukti į žemės sklypo įsigijimo kainą.
Atsižvelgiant į visa tai, kas buvo išdėstyta, būtina pabrėžti, kad priimtas reikšmingas GPMĮ pakeitimas, pagal kurį 2016 metų mokestiniu laikotarpiu ir vėlesniais mokestiniais laikotarpiais gyventojų gautos pajamos už nekilnojamojo turto pardavimą yra apmokestinamos GPM, jei toks turtas asmens nuosavybėje nėra išlaikytas 10 metų. Tais atvejais, kai yra parduodami žemės sklypai, į jų įsigijimo kainą, apskaičiuojant apmokestinamąsias pajamas, gali būti įtrauktos inžinerinių tinklų įsigijimo ar nutiesimo išlaidos, pagal tai, kaip šie objektai įregistruoti Nekilnojamojo turto registre. [/content_protector]