Parduoto gyvenamojo būsto pajamų apmokestinimas ir deklaravimas

Apskaitos, audito ir mokesčių aktualijos, 2015-04- 28 Nr. 16
Rūta BILKŠTYTĖ
Mokesčių ekspertė,
UAB „Fidexperta“ vadovė

Situacija

Nuolatinis Lietuvos gyventojas 2012 m. įsigijo butą naujos statybos daugiabutyje Klaipėdoje ir deklaravo jame savo gyvenamąją vietą. 2014 m. spalio mėnesį jis šį butą pardavė 48 000 Lt (13 902 Eur) brangiau, nei buvo įsigijęs. Dalį gautų lėšų gyventojas planuoja panaudoti žemės sklypo įsigijimui ir naujo namo statybai.

 

Klausimai

Ar gyventojui kyla mokestinių prievolių dėl nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandorių? Ar gyventojui kyla prievolė deklaruoti parduotą turtą ir gautas pajamas?

 

Gyvenamojo būsto pardavimo pajamų apmokestinimas

Remiantis LR gyventojų pajamų mokesčio įstatymo (toliau – GPMĮ) 17 str. 1 d. 28 punktu, individualioje veikloje nenaudojamo nekilnojamojo turto pardavimo pajamos yra neapmokestinamos gyventojų pajamų mokesčiu (toliau – GPM), jei toks turtas yra išlaikomas bent 5 metus jį parduodančio gyventojo nuosavybėje. Tiesa, jei nekilnojamasis turtas buvo įsigytas iki 2010 m. gruodžio 31 d., tuomet gyventojo gautos nekilnojamojo turto pardavimo pajamos yra neapmokestinamos, jei nekilnojamasis turtas buvo išlaikytas 3 metus jį parduodančio gyventojo nuosavybėje. Taigi, jei gyventojas įsigijo nekilnojamojo turto nuo 2011 m. sausio 1 d., jo gautos tokio turto pardavimo pajamos 2014 m. gali būti apmokestinamos GPM. GPM apmokestinamosios pajamos apskaičiuojamos iš buto pardavimo pajamų atimant buto įsigijimo išlaidas ir teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus, jei juos sumokėjo pats gyventojas. Apskaičiuotos apmokestinamosios pajamos apmokestinamos 15 proc. GPM tarifu. Tačiau pažymėtina, kad GPMĮ yra įtvirtintos specialios lengvatos gyvenamojo būsto pardavimo pajamoms.

GPMĮ 17 str. 1 d. 53 punkte nurodoma, kad GPM neapmokestinamos pajamos, gautos pardavus ar kitaip perleidus nuosavybėn Europos ekonominės erdvės (toliau – EEE) valstybėse esantį gyvenamąjį būstą (įskaitant priskirtą žemę), jeigu šiame būste pastaruosius 2 metus iki jo pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn buvo deklaruota gyvenamąjį būstą parduodančio gyventojo gyvenamoji vieta. Būtent pagal teisės aktų reikalavimus gyvenamosios vietos deklaravimas ilgesnį nei 2 metų laikotarpį parduodamame būste yra esminė sąlygą, norint pasinaudoti šia lengvata. Jei gyventojas atitinka šią sąlygą, tuomet gyvenamojo būsto, kaip nekilnojamojo turto, išlaikymo nuosavybėje terminas tampa nesvarbus. Iš esmės tai reiškia, kad asmuo, deklaravęs gyvenamąją vietą gyvenamajame būste, neturintis nuosavybės teisių į šį būstą, tačiau vėliau ją įgijęs ir pardavęs ar kitaip ją perleidęs, nors ir kitą dieną neprivalės gautų pajamų apmokestinti GPM, jei gyvenamąją vietą tame būste bus deklaravęs ilgiau kaip 2 metus. Taigi, norint pasinaudoti pastarąja mokestine lengvata gyvenamojo būsto pardavimo pajamoms, svarbu nustatyti, kada gyventojas tame būste deklaravo savo gyvenamąją vietą ir kada tas būstas buvo parduotas.

Pagal LR gyvenamosios vietos deklaravimo įstatymo (toliau – GVDĮ) 7 str. 6 dalį, asmuo laikomas deklaravusiu gyvenamąją vietą būste nuo deklaracijos (deklaravimo anketos) pateikimo deklaravimo įstaigai dienos. Mokesčių administratorius, įgyvendindamas savo funkcijas, gali paprašyti pateikti dokumentus, įrodančius gyvenamosios vietos deklaravimo faktą. Be to, pabrėžtina, kad gyvenamajam būstui yra priskiriama ir žemė, kuri įregistruota VĮ Registrų centre kaip namų valdos privačios žemės sklypas, t. y. plotas, kurį užima gyvenamasis pastatas ir jo priklausiniai, sodas bei kiti želdiniai, kiemui ir daržui naudojamas žemės sklypas.

Atkreiptinas dėmesys, kad tuo atveju, jei pajamos už parduodamą gyvenamąjį būstą yra gaunamos iš asmenų, įsikūrusių tikslinėse teritorijose, ši lengvata būsto pardavimo pajamoms netaikoma.

Pateiktos situacijos atveju nenurodoma, kada tiksliai 2012 m. gyventojas įsigijo butą Klaipėdoje ir kada deklaravo savo gyvenamąją vietą šiame bute. GPMĮ 17 str. 1 d. 53 punkte nustatyta lengvata jis galėtų pasinaudoti tik tuo atveju, jei savo gyvenamąją vietą bute Klaipėdoje būtų deklaravęs iki 2012 m. spalio mėn.

GPMĮ įtvirtinta ir kita mokesčių lengvata, kai gyventojų pajamos už gyvenamojo būsto pardavimą galėtų būti neapmokestinamos GPM. GMPĮ 17 str. 1 d. 54 punkte nurodoma, kad gyventojai, pardavę ar kitaip perleidę nuosavybėn EEE esantį gyvenamąjį būstą, kuriame buvo deklaravę savo gyvenamąją vietą trumpiau nei 2 metus, gali neapmokestinti gautų pardavimo pajamų, jei įsigyjamas kitas gyvenamasis būstas. Tiesa, norint pasinaudoti šia mokestine lengvata naujajam gyvenamajam būstui, nustatytas reikalavimas – naujas būstas turi būti įsigyjamas per 1 metus nuo ankstesnio gyvenamojo būsto pardavimo datos ir jame deklaruojama gyvenamoji vieta pagal teisės aktų reikalavimus. Ši lengvata yra taikoma visoms pajamoms, gautoms už gyvenamojo būsto pardavimą, neatsižvelgiant į tai, už kokią sumą bus įsigytas naujas gyvenamasis būstas.

Iš esmės tai reiškia, kad, pateiktos situacijos atveju, gyventojui per metus spėjus įsigytame žemės sklype pasistatyti naują namą ir jame deklaruoti savo gyvenamąją vietą, nebūtų atsižvelgiama į tai, kokią buto Klaipėdoje pardavimo pajamų dalį jis realiai panaudotų įsigydamas žemės sklypą ir tame sklype statydamas namą, t. y. naujam būstui galima panaudoti tik dalį gautų pajamų iš ankstesnio gyvenamojo būsto pardavimo, tačiau neapmokestinamos GPM būtų visos gautos pardavimo pajamos. Tokiu atveju nebūtų svarbu ir tai, kad būtų patirtos skirtingos išlaidos: žemės sklypo pirkimui ir statyboms. Gyvenamojo būsto sąvoka apima ir žemę, kuri įregistruojama kaip namų valdos privačios žemės sklypas.

 

Pajamų, gautų iš gyvenamojo būsto pardavimo, deklaravimas

Tuo atveju, jei pagal pateiktą situaciją gyventojas pardavė savo butą Klaipėdoje, tačiau jame 2 metus neišlaikė savo deklaruotos gyvenamosios vietos, ir ruošiasi per vienerius metus pasistatyti naują namą, kuriame deklaruotų savo gyvenamąją vietą, tuomet yra du galimi variantai deklaruoti pajamas.

Pirma, gyventojas gali deklaruoti 2014 m. gautas pajamas už Klaipėdoje esančio buto pardavimą, pateikdamas Metinės pajamų deklaracijos GPM308 formos GPM308T priedo „Ne indivi­dualios veiklos turto pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn apmokestinamosios pajamos“ I dalyje nurodydamas gautas buto pardavimo pajamas ir patirtas įsigijimo išlaidas, į kurias įtraukiami ir teisės aktuose numatyti privalomi mokėjimai, kuriuos sumokėjo buto savininkas. Skirtumas tarp šių sumų būtų apmokestinamas 15 proc. GPM tarifu. Pateiktos situacijos atveju gyventojas turėtų 15 proc. GPM tarifu apmokestinti 48 000 Lt (13 902 Eur) ir sumokėti 7 200 Lt (2 086 Eur) GPM. Tuo atveju, jei gyventojas per metus suspėtų įsigyti naują būstą, t. y. pasistatyti namą ir jame deklaruoti savo gyvenamąją vietą, tuomet jis galėtų tikslinti pateiktą Metinės pajamų deklaracijos GPM308 formą už 2014 metų mokestinį laikotarpį ir susigrąžinti permokėtą GPM, Klaipėdoje esančio buto pardavimo pajamas deklaruodamas Metinės pajamų deklaracijos GPM308 formos GPM308N priede „Neapmokestinamosios pajamos“.

Tačiau gyventojas gali pasinaudoti ir kita galimybe – iš karto deklaruoti pajamas, gautas už buto Klaipėdoje pardavimą Metinės pajamų deklaracijos GPM308 formos GPM308N priede „Neapmokestinamosios pajamos“, kaip pajamas, kurioms taikomos GPMĮ 17 str. 1 d. 54 punkto nuostatos. Pateiktos situacijos atveju, per metus neįregistravęs gyvenamosios vietos naujai įsigytame gyvenamajame būste, t. y. negalėdamas taikyti lengvatos, nustatytos GPMĮ 17 str. 1 d. 54 punkte, gyventojas turėtų koreguoti Metinę pajamų deklaraciją.

Tuo atveju, jei pateiktoje situacijoje gyventojas bute Klaipėdoje buvo deklaravęs savo gyvenamąją vietą ilgiau kaip 2 metus, bet kokios pajamos iš gyvenamojo būsto pardavimo gali būti nedeklaruojamos Metinėje pajamų deklaracijos GPM308 formoje.

 

Gyvenamosios vietos deklaravimas nebaigtos statybos atveju

Statybos yra gana sudėtingas procesas, kuris dažnai užsitęsia. Pateiktos situacijos atveju gyventojas planuoja per metus nuo buto pardavimo Klaipėdoje pasistatyti namą ir jame deklaruoti gyvenamąją vietą. Reikia nepamiršti, kad, pagal šiuo metu galiojančius teisės aktus, gyventojai gali deklaruoti savo gyvenamąją vietą ir namuose, kuriuose nėra iki galo pabaigti visi statybos darbai, pavyzdžiui, apdailos darbai.

Norint deklaruoti savo gyvenamąją vietą nebaigtos statybos statinyje, reikia tokį statinį įregistruoti Nekilnojamojo turto registre. Norint tai atlikti, reikia kreiptis su prašymu į bet kurį VĮ Registrų centro Klientų aptarnavimo skyrių. Kartu su prašymu pateikiama statinio kadastrų duomenų byla ir pažyma apie statinio statybą be esminių nukrypimų nuo statinio projekto (toliau – Pažyma). Būtent ši Pažyma yra pagrindas įregistruoti nebaigtą statyti statinį ir nuosavybės teises į jį Nekilnojamojo turto registre. Šią Pažymą išduoda Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija prie LR aplinkos ministerijos. Turint statinio nuosavybę ir asmens tapatybę patvirtinančius dokumentus, galima kreiptis į seniūniją, kurios teritorijoje yra statinys, dėl gyvenamosios vietos deklaravimo. Taigi, pateiktos situacijos atveju, jei gyventojas per metus nuo buto Klaipėdoje pardavimo momento nespėtų visiškai baigti savo statomo gyvenamojo namo, vis tiek jis turi galimybę deklaruoti ten savo gyvenamąją vietą ir taikyti GPMĮ 17 str. 1 d. 54 punkte nustatytą lengvatą.

 

Atsižvelgiant į tai, reikia pabrėžti, kad gyvenamojo būsto pardavimo pajamoms yra taikomos papildomos lengvatinės apmokestinimo GPM sąlygos nei kitam nekilnojamajam turtui. Atitikus šias sąlygas, gyventojas gali gyvenamojo būsto pardavimo pajamų nedeklaruoti arba deklaruoti kaip neapmokestinamąsias pajamas.