Rūta BILKŠTYTĖ
Situacija
2012 m. vasario mėnesį nuolatinis Lietuvos gyventojas nusipirko administracinės paskirties pastatą už 175 000 litų. Pagal Nekilnojamojo turto registro duomenis, pastato baigtumo lygis – 90 proc., tačiau pažymėta, kad Statinio pripažinimo tinkamu naudoti aktas išduotas 2001 m.
Gyventojas pastate esančias patalpas, kurių bendras plotas – 100 kv. m, padalino į dvi atskiras patalpas ir suremontavo, o 2013 m. birželio mėnesį šias dvi atskiras patalpas pardavė fiziniams asmenims. Gyventojas iš šių sandorių gavo 300 000 litų pajamų.
Klausimas
Ar gyventojui, pardavusiam pastatą, padalytą į dvi atskiras patalpas, atsiranda prievolė skaičiuoti ir mokėti į biudžetą gyventojų pajamų mokestį ir deklaruoti gautas pajamas? Ar gyventojui dėl šių sandorių kyla PVM prievolių?
Gyventojui, vykdančiam turto pardavimo sandorius ir siekiančiam tinkamai vykdyti savo mokestines prievoles, reikia atsižvelgti į parduodamo turto rūšį ir įvertinti gaunamų pajamų pobūdį ne tik gyventojų pajamų mokesčio (toliau – GPM), bet ir pridėtinės vertės mokesčio (toliau – PVM) aspektu.
Dėl gyventojų pajamų mokesčio
Vadovaujantis LR gyventojų pajamų mokesčio įstatymo (toliau – GPM įstatymas) nuostatomis, turto pardavimo apmokestinamosios pajamos apskaičiuojamos kaip skirtumas tarp gautų pardavimo pajamų ir to turto įsigijimo kainos, įskaitant sumokėtus su šio turto įsigijimu susijusius teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus. Pažymėtina, kad išlaidos turi būti pagrįstos dokumentais, turinčiais visus LR buhalterinės apskaitos įstatyme ir kituose teisės aktuose numatytus privalomus apskaitos dokumentų rekvizitus. GPM skaičiuojamas nuo turto pardavimo apmokestinamųjų pajamų (skirtumo), taikant standartinį 15 proc. mokesčio tarifą.
GPM įstatymo 17 straipsnyje numatytos mokesčio lengvatos turto pardavimo pajamoms: ne individualios veiklos turtui, gyvenamajam būstui, neregistruojamam turtui, vertybiniams popieriams. Šiuo atveju aktuali lengvata įtvirtinta GPM įstatymo 17 str. 1 d. 28 punkte – neapmokestinamos turto pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn pajamos, gautos per mokestinį laikotarpį pardavus ar kitaip perleidus nuosavybėn šio Įstatymo 17 str. 1 d. 53 ir 54 punktuose nenurodytą nekilnojamąjį pagal prigimtį daiktą, esantį Europos ekonominės erdvės valstybėje, jeigu toks daiktas įsigytas anksčiau negu prieš 5 metus iki jo pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn. Pažymėtina, kad nekilnojamajam turtui, įsigytam iki 2011 m. sausio 1 d. , taikoma 3 metų išlaikymo lengvata.
Taigi, atsižvelgiant į nagrinėjamą situaciją, kai gyventojas administracines patalpas nusipirko 2012 m. vasario mėnesį, o pardavimo sandoriai buvo vykdomi 2013 m., t. y. neišlaikius šio nekilnojamojo turto nuosavybėje 5 metus, atsiranda prievolė mokėti GPM nuo turto pardavimo ir įsigijimo kainos skirtumo, taikant 15 proc. tarifą. Atkreiptinas dėmesys, kad turto įsigijimo kainai taip pat priskiriamos savo ar sutuoktinio lėšomis (įskaitant tam tikslui pasiskolintų lėšų sugrąžintą dalį) atlikto turto rekonstravimo ir (arba) kapitalinio remonto, kaip jie apibrėžti LR statybos įstatyme, išlaidos. Gyventojas privalės deklaruoti turto pardavimo pajamas, pateikdamas metinę gyventojų pajamų mokesčio deklaraciją už 2013 mokestinius metus iki kitų metų gegužės 1 d.
Dėl PVM
Remiantis LR pridėtinės vertės mokesčio įstatymo (toliau – PVM įstatymas) 71 str. 2 dalimi, skaičiuojant 155 000 litų sumą dėl registravimosi PVM mokėtoju, neatsižvelgiama į atlygį už nekilnojamųjų pagal prigimtį daiktų tiekimą tuo atveju, kai šie sandoriai yra atsitiktinio pobūdžio ir apmokestinamasis asmuo įprastai nesiverčia tokios rūšies veikla. Taigi, nekilnojamasis turtas tampa PVM objektu, kai parduodamas ar kitaip nuosavybės teise perleidžiamas Lietuvoje esantis turtas ir jį parduoda ar kitaip perleidžia apmokestinamasis asmuo, vykdydamas ekonominę veiklą. Sandoriai, kurie yra vienkartinio pobūdžio, iš kurių nesiekiama gauti pajamų ateityje, nėra tęstinio pobūdžio, nelaikytini ekonomine veikla.
Pagal PVM įstatymo 32 str. 1 dalį, PVM neapmokestinamas pastatų, statinių ar jų dalių (išskyrus naujus pastatus ir statinius, naujas pastatų ir statinių dalis) pardavimas ar kitoks perdavimas, kai pagal sandorio sąlygas asmuo, kuriam toks daiktas perduodamas, arba trečioji šalis įgyja teisę disponuoti juo kaip jo savininkas. Laikoma, kad naujas pastatas ar statinys – tai nebaigtas pastatas ar statinys, taip pat baigtas pastatas ar statinys – 24 mėnesius po jo užbaigimo (užbaigimo įteisinimo teisės aktų nustatyta tvarka) arba esminio pagerinimo. Pažymėtina, kad 24 mėnesių laikotarpis skaičiuojamas nuo Statybos užbaigimo akto ar Deklaracijos apie statybos užbaigimą pasirašymo. Taigi, pagal šio straipsnio nuostatas, nekilnojamasis turtas gali būti neapmokestinamas PVM, kai parduodamas senas pastatas ar statinys, arba apmokestinamas, taikant standartinį PVM tarifą, kai parduodamas naujas pastatas ar statinys.
[content_protector password=”fidexperta”]Nagrinėjant pateiktą situaciją, esminis momentas – ar pastatas buvo įsigytas su tikslu vykdyti nekilnojamojo turto pardavimo veiklą. Jeigu aplinkybės leistų manyti, kad sandoriai nėra atsitiktiniai, o būtų pripažinta ekonominė veikla, reikėtų vertinti atlikto pastato remonto laipsnį. Nėra aišku, ar parduodamas pastatas priskirtinas naujam, ar senam pastatui, atsižvelgiant į tai, kad jis buvo padalytas į dvi atskiras patalpas ir jos suremontuotos, t. y. ar buvo atliktas esminis pastato pagerinimas. Prievolė skaičiuoti ir mokėti PVM atsirastų tik tuomet, jeigu būtų pripažinta, kad fizinio asmens įvykdyti sandoriai yra ekonominė veikla ir atliktas pastato esminis pagerinimas.
Atsižvelgiant į tai, siekiant nustatyti fizinio asmens mokestines prievoles, būtina įvertinti visas aplinkybes, galinčias turėti įtakos sandorio apmokestinimui GPM ir PVM: sudarytų nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandorių skaičių (įvertinant ir ankstesniais mokestiniais laikotarpiais sudarytus nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sandorius), ar kitas sutuoktinis yra pardavęs turto, parduodamo nekilnojamojo turto pobūdį (senas ar naujas pastatas), turto rūšį (gyvenamosios ar kitos paskirties), sandorių vertę ir kita.[/content_protector]